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3月26日晚间，大悦城（000031.SZ）发布了2020年业绩公告。根据公告内容可知，面对疫情带来的严重冲击，大悦城率先调整思路，凭借稳健运营实现了经营效率与管理思路的双提升。一方面，注重销售回款，降低融资成本，提升财务安全；另一方面，通过线上线下齐发力持续推动商业运营创新。

狠抓销售回款经营活动现金流净额大幅提升

新冠肺炎疫情来袭，中国经济呈现出“V”型复苏特征，房地产市场亦然。继2020年第一季度回落之后，二季度开始反弹。

疫情之下，大悦城作为央企，积极履行央企责任，不断调整思路，实现稳健经营。公告显示，2020年，大悦城全年实现销售额（全口径）694亿元，销售面积（全口径）312万平方米；实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%。其中，公司住宅类项目实现结算面积（全口径）229万平米，结算收入（全口径）624 亿元。其中，黄岩瑞府项目、眉山天府智慧城项目、沈阳隆悦祥云项目、济南祥云项目等首开项目开盘当日去化率就达80%以上。

随着房地产行业的成交明显回暖，大悦城在紧抓市场窗口期推动销售的同时，也狠抓回款，保障经营活动现金流安全。与其他房企有所不同，大悦城持续推进以“计划、货值、利润、现金流（TVPC）”为核心的大运营标准和管理体系应用。截至2020年年底，项目拿地到开工的平均周期为7.4个月，拿地到开盘平均周期11.2个月，拿地到现金流回正平均周期29个月，分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月，回报指标也显著提升。同时，大悦城从严从紧加大考核和问责激励力度，保障回款。

为了促销售、促回款，大悦城在2020年还发布了“Hygienic 更卫生”、“Hospitable 更舒适”、“Heart-Warming 更愉悦”的3H健康居住体系。一方面做加法，提高产品的健康配置；另一方面，在各项目全面铺开，获得了良好的市场反馈。

多措并举之下，大悦城在2020年的经营活动净现金流显著提升，达98.14亿元，同比增长149.29%；其权益销售回款648.73亿元，同比增长6.9%。

保障财务安全夯实土地储备

除了通过经营活动强化现金管控，大悦城在融资端则降低成本，提升资金管理水平。凭借良好的市场信用，大悦城积极拓宽融资渠道，有效降低了公司整体的融资成本。例如，2020年3月，其控股子公司中粮置业投资有限公司发行15亿元公司债券；2020年8月，公司发行20亿元公司债；2020年11月，中粮置业投资有限公司发行15亿元中期票据。截至2020年年末，大悦城的长短期融资结构得到持续优化；平均融资成本降至5.10%，较年初下降0.13个百分点，处于行业较低水平；现金短债比为1.76，短期偿债能力较强；净负债率85.53%，扣除预收账款后的资产负债率为71.76%。

无疑，充足的现金流使大悦城能够优化战略布局，提升投资质量。期内，大悦城共获取项目18个，并成功斩获厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块。据悉，2020年全年大悦城新增土地面积205.65万平方米，新增土储计容建筑面积456.73万平方米，土地款总额209.12亿元，平均楼面价为4579元/平方米，平均溢价率为10.2%。

截至2020年年底，大悦城的土地储备可售货值达2460亿元。从布局来看，目前大悦城已进入了全国36个城市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，为未来的业绩增长提供了保障。

轻重资产并举线上线下齐发力

尽管商业地产在疫情防控步入常态化后逐步复苏，但由于疫情影响，2020年全年全国大于两万平方米的购物中心开业数量不足300座，同比下降近四成。即使在市场不利的环境下，鞍山大悦城和首个春风里项目北京大兴大悦春风里在 2020年均顺利开业。尤其是大兴大悦春风里开业当天即引爆大兴商圈，客流突破15万人次，出租率91%，开业率达90%。

截至期末，大悦城持有已开业的大悦城购物中心10个、春风里项目1个及祥云小镇项目（不含管理输出项目）1个，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。此外，购物中心可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率93.9%。

除了持有的项目外，依托品牌效应与运营能力，大悦城也通过管理输出（轻资产）模式运营天津和平大悦城、昆明大悦城以及鞍山大悦城等3个项目。与此同时，大悦城在建拟建的大悦城有10个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌等城市，其中南昌和厦门项目为2020年新增；在建拟建的大悦春风里项目2个，位于北京、苏州等城市；在建的祥云小镇项目2个，位于青岛、武汉等城市。另外，期内报新增在建轻资产项目2个，位于长沙和无锡等城市。

不容忽视的是，疫情的来临也给大悦城的商业运营带来了新的契机。为应对疫情对线下实体商业的冲击，大悦城迅速搭建了线上商城，在1个月内完成全国13个在营商业项目的部署上线，并结合小程序直播、社群导购等功能，有效帮助入驻商户实现库存去化与资金回笼。

在疫情逐步控制后，大悦城又及时把握商业复苏的时机，联动13个项目打造“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等线下活动，提振线下销售，并在后期把握各节日时点，销售额在去年11月成功恢复至高位，同比提升 5.9%。基于此，2020年多家主力店品牌、行业知名品牌的首店或旗舰店进驻大悦城。可以预见，通过轻重资产并举以及线上线下齐发力，大悦城将在商业地产领域持续保持领先地位。